《建设工程合规手册》——质量篇（下）

《建设工程合规手册》质量篇（下）聚焦工程验收、保修和施工变更等内容，提出了相关的合规建议。详述工程竣工验收程序，如工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收；工程竣工验收必备条件，如已完成设计和合同规定的各项内容。对保修的概念及常见法律风险表现形式进行全方位解读。分析了施工变更的概念，对工程质量的影响以及对策。

一、验收

（一）工程竣工验收程序

1.工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告必须经总监理工程师签署意见。（施工单位在工程竣工前，通知质量监督部门对工程实体进行到位质量监督检查）；

2.建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案；

3.建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单通知负责监督该工程的工程监督机构；

4.建设单位组织工程竣工验收：①建设、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履行情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；②审阅建设、设计、施工、监理单位提供的工程档案资料；③查验工程实体质量；④对工程施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出总体评价，形成工程竣工验收意见，验收人员签字。参与工程竣工验收的建设、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应报当地建设行政主管部门或监督机构进行协调，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

（二）工程竣工验收必备条件

1.已完成设计和合同规定的各项内容；

2.单位工程所含分部（子分部）工程均验收合格，符合法律、法规、工程建设强制标准、设计文件规定及合同要求；

3.工程资料符合要求；

4.单位工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料完整；主要功能项目的抽查结果符合相关专业质量验收规范的规定；

5.单位工程观感质量符合要求；

6.各专项验收及有关专业系统验收全部通过。

由建设单位负责向有关政府行政主管部门或授权检测机构申请各项专业、系统验收：①消防验收合格文件②规划验收认可文件③电梯验收合格文件④智能建筑的有关验收合格文件⑤建设工程竣工档案预验收意见⑥建筑工程室内环境检测报告。

（三）工程竣工验收备案

建设单位应当自工程竣工验收且经工程质量监督机构监督检查符合规定后15个工作日内到备案机关办理工程竣工验收备案，建设单位办理竣工工程备案手续应提供下列文件：①竣工验收备案表；②工程竣工验收报告；③施工许可证；④施工图设计文件审查意见；⑤施工单位提交的工程竣工报告；⑥监理单位提交的工程质量评估报告；⑧由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；⑨验收组人员签署的工程竣工验收意见；⑩施工单位签署的工程质量保修书；⑪单位工程质量验收汇总表。⑫商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。⑬法律、法规、规章规定必须提供的其他文件。

（四）概念及合规目标

验收是建设工程装修完成后的程序，通过检查和测试确保工程达到设计要求和规范标准，以便移交使用或交付业主。进行工程验收时，要严格按照验收标准和程序进行，确保工程的质量达到验收要求，并做好相关验收记录和报告，以确保工程质量的可靠性和合规性。

（五）常见法律风险

1.承包人未及时申请验收；

2.未完整提供竣工验收资料；

3.发包人怠于验收行为；

4.验收不合格以及未及时配合整改的法律风险。

(六）不利后果

1.承包人未及时申请验收的法律风险

不利后果：

（1）由于承包方未提起验收程序，工程未通过验收前的灭失、毁坏风险均存在于承包人一方，且若后续工程验收时发现质量及安全问题，需由承包方承担赔偿责任；

（2）影响进度款或是工程款项的支付，通常情况下，未通过验收的项目，承包方主张支付尾款的权利受到限制；

（3）未及时申请验收导致工期延误，承包方可能会承担工期延误的民事责任。

2.未完整提供竣工验收资料的法律风险

不利后果：

首先，对于验收资料缺失的工程，若仍然进入验收程序，发现了工程质量上的问题，则十分容易出现责任推诿、无法确认责任归属的情况，而此时，由于承包方所提供的验收资料有所缺失，属于承包方的过错，通常会因此由承包方承担大部分的民事责任。

其次，根据相关法规，如果建设单位未完整提供竣工验收资料，从而导致建设工程质量问题，将面临行政责任。具体而言，违反法规的行为包括未按国家规定将竣工验收报告、相关认可文件或准许使用文件报送备案，此时将会受到责令改正的处罚，罚款额度在20万元至50万元之间。

3.发包人怠于验收行为的法律风险

不利后果：

（1）承包人可以主张工程款：若承包方已经寄送《竣工验收申请报告》，但发包一方仍然不做任何回应，此时若发包人以未验收合格无法确认竣工日期为由拒绝向承包人支付工程款项的，承包人可以依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条第二项：“承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期。”要求发包人支付相应工程款项。

（2）工程风险发生移转，即在推定的竣工日期转移到发包人处，发包人也将承担此后的一切意外毁损、灭失的相关后果。

（3）面临支付相应违约金的风险，发包人怠于验收或是拖延验收的行为为承包人提供了追究发包人怠于验收的违约责任的基础，可能会根据合同中约定的违约金进行调整，即使未约定具体计算方式，承包方也能够按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向发包方主张逾期付款的违约利息。

4.验收不合格以及未及时配合整改的法律风险

不利后果：

根据《施工合同范本》通用条款第13.2.2条的规定，竣工验收过程中若验收不合格的，监理人应按照验收意见发出指示，要求承包人对不合格工程返工、修复或采取其他补救措施，由此增加的费用和（或）延误的工期由承包人承担。承包人在完成不合格工程的返工、修复或采取其他补救措施后，应重新提交竣工验收申请报告，并按本项约定的程序重新进行验收。

(七）合规建议

为了降低验收过程的法律风险，建议采取以下措施：

1.及时申请验收：

（1）建设单位和承包方应在工程装修完成后及时申请验收，按照相关法规和合同约定进行验收程序。

（2）建设单位应对承包方履行验收义务的进展情况进行监督，并确保按时进行验收，避免拖延造成法律风险。

2.完整提供竣工验收资料：

（1）承包方应按照要求，提供完整的竣工验收资料，包括设计文件、竣工图纸、检测报告、质量合格证明等。

（2）建设单位应对提供的资料进行仔细审核，确保资料的完整性和准确性。

3.验收不合格时的整改配合：

（1）承包方在接受验收意见后，应立即采取行动，按照监理人的指示进行整改、返工或其他补救措施。

（2）建设单位应监督承包方的整改进程，并确保整改措施的有效性和合规性。

（3）承包方在完成整改后，应重新提交竣工验收申请报告，并按照规定的程序进行重新验收。

4.做好验收记录和报告：

（1）在验收过程中，建设单位和承包方应详细记录验收的过程、结果以及相关的整改措施。

（2）验收记录和报告应准确、完整，包括验收意见、整改情况、验收结论等信息，并由相关责任方签字确认。

5.遵守法规和合同约定：

建设单位和承包方应遵守相关的法律法规和合同约定，确保在验收过程中不违反相关规定，以降低法律风险的发生。

二、保修

（一）概念及合规目标

保修是指承包商或装修公司在工程竣工后承担一定期限内修理、维护工程质量的责任。保修期间，如发现工程质量问题或隐患，业主可以向承包商提出维修或索赔要求。

依据相关法规，建设工程的最低保修期限根据不同工程类型而异。基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限应当是设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。供热与供冷系统的最低保修期限为2个采暖期或供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为2年。其他项目的保修期限应由发包方与承包方在合同中约定。建设工程的保修期限将自竣工验收合格之日起开始计算。

（二）常见法律风险表现形式

1.未按照合同约定提供保修期内的维修和保养服务；

2.保修期内出现质量问题，承包商未及时采取补救措施；

3.保修责任范围和期限未明确约定或存在模糊条款。

（三）不利后果

未按照合同约定履行保修责任可能导致工程质量问题和安全隐患，面临民事责任与行政处罚。

根据住建部相关法律规定，如果工程在保修范围和保修期限内出现质量问题，施工单位有责任履行保修义务，并承担因此造成的损失的赔偿责任。

（四）参考案例

某地毯有限责任公司（以下简称“地毯公司”）向某建筑安装工程有限公司（以下简称“建筑公司”）发出中标通知书，确定建筑公司为地毯公司公租房建设项目中标人，但其后双方未签订建设工程施工合同。建筑公司施工的公租房项目经双方验收合格。建筑公司在施工过程中，还根据地毯公司的要求，将地毯公司的厂房及锅炉房、消防水池等工程进行了施工，亦未签订书面施工合同。但是双方确认厂房及室外道路等工程已施工完毕，书面移交使用。后因质量赔偿金，地毯公司诉至法院，认为，案涉部分工程施工质量不符合标准，建筑公司应赔偿其损失，具体数额以质量鉴定结论为准，人民法院应启动质量鉴定确定赔偿数额。建筑公司认为，地毯公司质量鉴定申请涉及的事项并非地基基础和主体结构质量问题，按照国家相关法律规定，仅是工程验收合格后对质量瑕疵进一步维修，但地毯公司并未通知其维修，现主张质量赔偿金缺乏事实依据。

法院认为：在保修期内，施工方建筑公司应对竣工验收合格并交付使用的公租房，以及未经竣工验收合格但已交付地毯公司使用的厂房履行保修义务，对此发生的费用应由建筑公司承担。

（五）合规建议

为了降低保修期的法律风险，建议采取以下措施：

1.在合同中明确约定保修期的起止时间和保修责任的范围；

2.确定保修期内的维修要求和程序，包括业主通知、承包商响应和处理的流程；

3.对保修责任的范围和期限进行明确规定，包括对不同类型的问题和缺陷的处理方式；

4.要求承包商提供书面的保修承诺，并明确保修期限和责任范围；

5.在保修期内及时跟进和处理业主提出的维修要求，确保按照约定和合规要求进行维修和处理；

6.在保修期结束前进行最终的验收，确保所有问题和缺陷得到妥善解决；

7.如有必要，考虑在合同中约定索赔的责任限额和解决争议的方式，以避免争议扩大和法律纠纷的发生。

三、施工变更

（一）概念及合规目标

施工变更是指在建设工程施工过程中对原有设计或合同要求进行变更的行为。在施工合同中，变更的发起可以归纳为四种情形：

1.发包人基于功能使用、规模标准等方面的调整要求提出新的变更要求；

2.设计人基于设计文件的修改提出变更，并以设计变更文件的形式提出；

3.监理人认为施工合同履行过程中有关技术经济事项的处理不合适，提出针对原合同内容的调整；

4.承包人提出合理化建议，并在获得监理人和发包人的同意后以变更形式发出。

对于设计变更，需要经过设计人审查并出具设计变更文件；对于产品型号、规格、工期变化等方面的其他变更，不需要设计人审查，由监理人和发包人审核批准的情形。

施工变更可能涉及工程范围、材料规格、施工方法等方面的调整。在施工过程中如有需要进行变更，建议按照相关程序和要求进行，包括变更申请、审核、记录和验收等环节，以确保变更后的工程质量和合规性不受影响。

（二）常见法律风险表现形式

1.未按照规定的程序和要求进行施工变更的申请和审批；

2.施工变更超出了合同约定的范围和限制；

3.施工变更导致其他工程质量和安全问题。

（三）不利后果

1.时间延误：工程变更可能导致施工进度延迟，因为变更需要额外的时间来进行设计、审批和实施。这可能会对整个项目的时间计划产生不利影响。

2.成本增加：工程变更通常需要额外的资源、材料和人力成本。这可能导致项目预算超支，影响项目的经济效益。

3.质量风险：工程变更可能会对原始设计和施工方案产生影响，可能引入质量问题或工程安全隐患。如果变更没有得到适当的审查和验证，可能会导致施工质量下降，导致行政处罚。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（见刑事合规部分）

4.协调困难：工程变更可能涉及多个利益相关者，包括发包人、设计人、监理人和承包人等。协调各方的意见和要求，确保变更的顺利实施可能会带来挑战。

5.系统完整性：工程变更可能对整个系统或工程的完整性产生影响。如果变更未经适当的分析和评估，可能会破坏原有系统的功能和协调性。

（四）合规建议

为了降低施工变更的法律风险，建议采取以下措施：

1.在合同中明确施工变更的程序和要求，包括变更申请、审批、签订变更合同等步骤；

2.进行合理的变更评估和影响分析，包括工期、费用、工程质量等方面的影响评估；

3.确保变更设计符合相关规范和要求，避免对原有结构和安全性造成影响；

4.与业主进行充分的沟通和协商，明确变更的范围、费用承担等事项；

5.建立变更控制和变更管理机制，确保变更经过合规审批和记录；

6.对施工变更进行监督和检验，确保变更的合规性和规范性；

7.在变更前进行必要的风险评估和管理，包括评估变更对工程质量、安全性和进度的影响，并采取相应的措施进行风险控制；

8.对变更后的工程进行再次评估和验收，确保变更后的工程符合设计要求和相关规范；

9.对变更涉及的费用、进度、质量等进行记录和跟踪，确保合同履行和工程质量的监督。